Когда написала пост негодования про Яндекс Недвижимость, подумала, почему бы не написать про Циан, где мы ищем квартиры для покупки и предлагаем для продажи. Это полезный опыт.
Мы не Рокфеллеры какие, начинали с двушки в замкадном спальнике. Зарабатывали, добавляли и переезжали в жилье получше, побольше или район поближе к центру и т.д. Два-три года и переезд. Потом нужно было переселить родителей, снова покупка и продажа, подыскать сыну квартиру, бескорыстно помогали друзьям. Поскольку каждую копейку вложить хотелось в квадратные метры, платить риелторам душила жаба. Таким образом, наработали многолетний опыт покупок и продаж.
На текущий момент, для частного собственника при продаже наилучшей базой является Циан (это не реклама и он мне не платит, плачу я ему!). Мы через него продали и купили несколько квартир за последние годы.
Например, покупка. Поиск более чем удобен:
Попробуем поискать, что предлагается из квартир (нужно отметить количество комнат, первичка или вторичка) в диапазоне от 10 до 12 млн. Удобно сразу воспользоваться картой.Например, вот что предлагается в районе Таганки:
Не густо, но для центра это, конечно, не цена.
Поиск сразу можно ограничить дополнительными фильтрами:
Отфильтровать можно по площади жилья, по метражу кухни, исключить первые или последние этажи, выбрать тип дома и много чего еще.
Если вы в этом деле новичок, Циан дает информацию по каждому объявлению о доме, районе, средней стоимости квадрата по дому/району и, между прочим, иногда эта информация весьма близка к реальным данным. Во всяком случае, то, что искали мы, было довольно корректно оценено сайтом.
Ну а дальше дело техники - связываетесь с контактом, планируете просмотр и т.д. Механизм покупки и проверки - отдельная тема.
Теперь продажа. Там еще проще - формируете объявление, размещаете и начинается телефонный ад! Вы больше не принадлежите себе, только указанному номеру телефона! Чем качественнее вы подадите объявление, тем меньше вас будут беспокоить пустыми звонками.
Я платила за размещение на 30 дней 300 рублей, потом подняли до 390. Не вижу смысла переплачивать за выделение цветом или поднятие наверх, т.к. я как прямой покупатель никогда это херней не пользуюсь и не понимаю накой оно продавцам.
Относительно цены. Конечно каждый хочет получить за своё кровное побольше. Для начала можно посмотреть квартиры в своем доме/районе, проанализировать цену за квадрат, оценить состояние продаваемых объектов, таким образом, нащупаете свою. Вы можете назначить ЛЮБУЮ цену, если нет звонков и просмотров, значит, она сильно высока - снижайте потихоньку. Даже если смотрят много, а брать не хотят, значит, цена все еще выше рыночной. Готовы ждать долго - ок, нужно поторопиться - снижайте еще. Последнюю квартиру продала за 2 месяца и это рекорд по длительности, обычно уходили быстрее. Я за справедливость во всем - в покупках и продажах 
Правила подачи хорошего объявления:
- укажите информацию о квартире (с какого года в собственности, сколько собственников, имеются ли несовершеннолетние, имеются ли зарегистрированные или свободна, ищете ли альтернативу или сделка будет быстрой);
- упомяните о состоянии ремонта (в каком году был сделан, какого уровня), состоянии площадки, состоянии дома, соседях, установлены ли приборы учета, какая управляющая компания;
- укажите, продается ли она меблированной (как на фото) или мебель остается по договоренности; остается ли техника, какого она года, на гарантии ли она;
- опишите инфраструктуру (парковки, метро, школы, поликлиники, магазины, достопримечательности), все знают гугл мэпс, но нередко поступают такие вопросы - "а далеко ли там детский сад?", описание может кому-то пригодиться; если вид из окна прекрасен - сделайте фото;
- обязательно сделайте качественные фото БЕЗ ФИЛЬТРОВ И ПРИУКРАШИВАНИЯ, для этого не нужен профессиональный фотограф, лишь приличный телефон или фотоаппарат и твердая рука. Чтобы не было заваленного горизонта или мутных снимков. Все комнаты, кухню, санузел, любые места, которыми вы гордитесь и которые могут вызвать вопросы. Поймите, что продаете вы не картинку, а квартиру и когда ее посмотрят, скрытые моменты увидят и если не будут готовы к этому, то просто уйдут;
- ОБЯЗАТЕЛЬНО сфотографируйте план БТИ и экспликацию! Это снимет массу вопросов.Если квартира с перепланировкой и она не узаконена, в любой доступной программе обработайте фото "после" и укажите то, что было перепланировано. Даже если перепланировка незаконна (я категорически против! но всякое бывает), это не конец света и квартиру вполне можно продать, только не умалчивайте об этом, потому что на каком то этапе вопрос откроется, вы потеряете время и покупателя.
- если квартира требует значительного ремонта, не нужно фотографировать загаженный унитаз, облупленные батареи и ободранные обои, достаточно фото дома, подъезда, площадки и плана БТИ. Именно это купит ваш покупатель, не пугайте его.
- я всегда указываю в конце объявления просьбу не беспокоить меня агентам, у кого нет клиентов под конкретное предложение с добавлением "агентам без клиентов не показываю!" Правда, все равно первые две-три недели адский шквал звонков от агентств с уговорами работать именно с ними, обещания продать выгодно и быстро. Не верьте! Если готовы к торгу - пишите. Если готовы платить комиссию - пишите до какого размера.
Даже если вы укажите в объявлении ВСЁ, найдутся одаренные, которые будут переспрашивать или уговаривать. Звонков будет много!
Агентства очень любят рассказывать, что они предлагают своим покупателям только проверенные квартиры, типа вы должны ее показать, дать на проверку документы, а еще они сделают лучшие фото. Всем же понятно, что это развод и навязывание услуг, а потом ваша квартира появится во всех базах с чужими реквизитами для связи.
У меня был реальный прецедент - агент обещала привести клиента, пришли две тетки, одна мне зубы заговаривала, а вторая пошла фотографировать, я выгнала обеих. Это просто хамство, я считаю.
И так, переходим к самому главному - как продать квартиру и обезопасить себя от навязчивых непорядочных риелторов:
1. Специально заведите новую электронную почту и возьмите новую симку! Наверняка у всех валяется дома какой-то старенький смартфон, на нем будет "продажный" номер и почта. Не давайте никому свои реальные контакты!!! Долбить будут спустя годы! А так, закончите и делайте с симкой что хотите. Покупателей жилья это тоже касается. Делитесь реальными контактами только если понимаете, что человек адекватен.
2. На этот номер и почту регистрируйте аккаунт на циан, с которого будете подавать объявление.
3. Перед размещением экспликации и поэтажки подчистите в пэйнте или фотошопе номер квартиры, (улица и дом указаны в объявлении), чтобы исключить визиты непрошенных гостей.
4. Не давайте фотографировать!!! Если просят "для жены/мамы/поближе", скажите, что сфотографируете сами и разместите на циане, они смогут оттуда показать. При несанкционированном размещении на других ресурсах агентами, на фото всегда останется след циана с вашим ID (так я поймала пиратское объявление на Яндексе, причем, скопировал мое объявление до слова, только со своим номером телефона и новой ценой).
Продать квартиру проще, чем вам кажется! Найти тоже вполне возможно.
С арендой мы сталкивались лишь раз, когда решили сдать свою квартиру. Ситуация аналогичная - куча агентств и мало реальных клиентов, но ваш клиент обязательно к вам придёт! Причем, не заставит долго ждать, т.к. спрос в Москве гораздо выше предложений, при условии, что вы поставили справедливую цену аренды с учетом условий. Если агенты будут говорить, что дают какие-то гарантии, составляют договор - не верьте, они только комиссию берут, а договоров в интернете можно найти миллион и подкорректировать под себя. Мы сдали свою на 4-й день.
Относительно съема жилья совсем ничего не могу сказать, т.к. мы не снимали ни разу, знаю, что мошенников очень много, но это не проблема Циана, я считаю, Циан - просто база. Тут уж нужно просто ухо держать востро, может даже надежнее снимать непосредственно у собственника, прежде проверив документы.
Короче, мне Циан пока помощник и мы сэкономили на риелторских услугах много сотен тысяч рублей. Рекомендую попробовать! Страшно только первый раз. Есть вопросы - гоните в гугл и читайте, читайте, читайте, в инете много полезного пишут. На том же Циане есть форум с вопросами/ответами, но не пользовалась, ничего сказать не могу.
Если кому-то поможет мой опыт, буду рада. Есть вопросы - готова ответить.
