Думаю, не для кого не секрет, что сегодня ситуация с продажей недвижимости в большей части нашей страны очень печальная.
Так случилось, что пришлось вплотную столкнуться с продажей квартиры. Продавала сама, без помощи риелторов, т.к. дарить им хорошую такую часть своего дохода я не хотела, т.к. не считаю, что их услуги должны стоить столько денег. И понеслось: звонки, показы, неадекваты, перекупы. Через месяц я сделала вывод, что покупателей с наличкой найти просто нереально. И они знают, что это так. Они приходят и говорят: «Мы с наличкой, сделайте скидку 20-30%». Подобные скидки в мои планы не входили и я смирилась с тем, что придется продавать покупателям с ипотекой. Таковые появились очень быстро, договорились по цене, она устраивала и меня и покупателей.
Я совершенно не представляла, с чем придется столкнуться, опыта в этом плане у меня не было. Никакой конкретной информации я не нашла, в интернете все абстрактно и расплывчато.Отзывы от получателей ипотеки есть, а от продавцов недвижимости - ни одного! Однако решение было принято, закрутились шестеренки ипотеко-машины.
Наши покупатели –семейная пара, очень приятные, молодые и желающие свой угол, уставшие от съемного жилья по всей видимости. Ипотека Россельхозбанка, 9,7%.
➽....➽....➽ Первым делом банк должен одобрить покупателям ипотеку, по времени это заняло 2 рабочих дня. Какие именно документы сдавали покупатели в банк мне не известно. Думаю, это справки о доходах. Банк рассматривает документы и определяет, платежеспособен ли клиент.
►Кредитный менеджер банка по звонку приглашает собственника недвижимости ( в моем случае это квартира) с оригиналами документов на жилье:
1. Свидетельство о праве собственности
2.Договор купли продажи (по которому мною была приобретена квартира)
3.Кадастровый паспорт
4.Технический паспорт
5.Паспорт собственника
Эти документы копирует менеджер в присутствии собственника, оригиналы возвращает.
► Далее юристы банка проверяют юридическую чистоту квартиры. В моем случае это заняло неделю. Насколько мне известно, они заказывают выписку из ЕГРН, в которой отражены всякие обременения и т.д.
► После проверки юристами банк запросил выписку из домовой книги в 2 экземплярах. Мы заблаговременно выписались, в выписке должны быть ZZZ . Т.е. никто не должен быть прописан.
► Далее по звонку приезжает оценщик. Он делает много фоток, осматривает все комнаты, лоджию, балкон. Все это делает молча. Я примерно знаю, что важен год постройки дома, этаж, место расположения, инфраструктура, тех.состояние квартиры, инженерных коммуникаций, качество ремонта. Мебель оценщика не интересует, она не включается в стоимость, даже если вы продаете квартиру с мебелью. Важно, чтобы в квартире не было не узаконенных перепланировок. Т.е. план в техпаспорте должен соответствовать реальному состоянию дел.
Еще есть куча оснований, по которым банк может отказать именно в покупке конкретной недвижимости. Это напрягает, нужно ждать, ждать.
Оценщик сделал свою работу за 3 дня, я не знала, что он написал в отчете, это меня беспокоило еще неделю.
Именно неделю банк рассматривал все документы и принимал решение, подходит ли моя квартира или нет. Свое решение банк озвучивает покупателю, а он уже сам звонит продавцу.
► Моя квартира была одобрена банком. Юристы Россельхоза подготовили договор купли продажи за 1 день. Нас пригласили в банк вместе с покупателями. Дали прочитать договор. Из договора я узнала, во сколько оценил оценщик мою квартиру (это была сумма немного больше той, которую я просила за квартиру).
Получателям ипотеки вручили на подпись еще 100500 документов. Краем глаза я увидела, что услуги по юридическому сопровождению, оценке и.д. нашим покупателям стоили 61000руб.
►► Что касается именно продажи квартиры покупателям с ипотекой, самое главное, что полный расчет с продавцом происходит ПОСЛЕ получения покупателем Свидетельства о праве собственности на квартиру!!! Это значит, что вы сдаете документы на регистрацию в Регпалату, после чего вы уже не являетесь собственником квартиры. А денег у вас на руках нет! Вы БОМЖ без денег. Деньги банк вам перечислит только после предоставления Свидетельства о праве собственности, где новый собственник –ваш покупатель, он же получатель ипотеки. Вот это самый главный риск в такой истории. Вы не уверены – получите ли свои денежки или нет?
Если что-то пойдет не так???
►После подписания договора купли-продажи всеми сторонами мы отправились с покупателями в МФЦ. Там мы потратили 2,5 часа времени (с момента начала оформления документов без учета очереди). Я вся измаялась от ожидания. Долго проверяют, долго самостоятельно что-то оформляют. Затем дают расписку о принятии документов и наступает ожидание. МФЦ отправляет документы на регистрацию в Росреестр.
► Росреестр продержал документы 12 дней (вместо 5). Через 12 дней наши покупатели получили документы о праве собственности на квартиру в МФЦ, а затем отнесли их в банк. В этот же день Россельхозбанк перечислил деньги на мой счет в полном объеме.
По договору мы должны были освободить квартиру в течение 7 дней с момента поступления денег на мой счет. Об этом нужно договариваться с юристами Россельхоза заранее т.к. они могут прописать и по своему усмотрению. Стандартно прописывают : 7 дней с даты передачи документов в МФЦ. В таком случае вы можете оказаться на улице и без денег, а это совсем плохо(
На этом история с продажей квартиры закончилась, в целом с момента сдачи документов в банк до получения мною оплаты прошло 30 дней. История со счастливым концом в моем случае, я и покупатели довольны)
► ► ►Минусы:
Минусы относятся не к Россельхозу конкретно, а вообще к ипотечной сделке.
Самый главный минус - ожидание : это самое томительное для меня. Я очень, очень не люблю неизвестность. Пока банк все это рассматривает, оценивает, оформляет, время идет. У продавца нет никакой гарантии, что его квартира будет одобрена.
Никаких залогов покупатель не давал, предварительный договор не заключали, Россельхозбанку это не интересно. Все это время объявление о продаже было опубликовано т.к. у меня вообще не было гарантии, что квартиру одобрит банк.
Звонят и приходят другие клиенты тоже с ипотеками других банков. Им квартира нравится, они пытаются договориться, торопят с ответом т.к. их тоже поджимает время с поиском недвижимости.
Меня это напрягало до невозможности. Я персона нервная и впечатлительная, пока я дождалась кульминации этой истории, вся извелась. Так же извелись и наши покупатели, т.к. объявление на продажу квартиры до момента сдачи документов в МФЦ было опубликовано, а они несут расходы по оценке и т.д. А вдруг у меня появится покупатель с наличными? Конечно, я бы с ходу продала квартиру именно им, т.к. простая сделка быстрая и для меня предпочтительнее. Получается, что люди с ипотекой тоже рискуют т.к. несут не малые расходы, а гарантии, что продавец не сольется никакой, только везение.
В общем, вещи для переезда в коробки я не упаковывала все это время, т.к. мы с семьей проживали в продаваемой квартире. А кто сталкивался с переездом знают, что сбор вещей-это ХАОС. Тут не до приема людей с осмотрами, когда в квартире все вверх дном. Поэтому до решения банка мы ничего не собирали, устраивали показы квартиры. Клиентов с ипотекой других банков просили подождать решения Россельхозбанка.
После одобрения банком начался полный взрыв мозга и беготня с хаотичной упаковкой вещей. Собраться нужно было быстро, т.к. по договору мы должны были полностью выселиться в течение 7 дней после оплаты банком стоимости квартиры. К слову, 2-3 коробки я умудрялась собирать 2 дня, т.к. я еще и работаю и могу это делать только вечером. Поэтому масштаб моей паники был огромным, я понимала, что не успеваю.
В общем, на сбор вещей у меня было 14 дней с момента подписания договора и передачи документов на регистрацию в МФЦ. Это благодаря Росреестру, который продержал документы на 7 дней дольше положенного срока. Так бы пришлось собраться гораздо быстрее(. В квартире с семьей прожили 11 лет, вещей накопилось очень много. Без разбора выкидывала тьму всякой всячины, раздавала много и бесплатно. Остальное складывала в коробки днем и ночью. За это время окончательно потеряла покой и сон.
✂-------------------------------------------------------------------------✂
ВЫВОД:
Конечно, если вы умудрились найти покупателя с наличкой, еще и договорились по цене - это супер-супер везение. Простая сделка вместе с полным расчетом и сдачей документов в МФЦ – это всего 1 день. С покупателями по ипотеке волокиты очень много и ждать целый месяц. Придется ждать и ждать, нервничать и ждать. Оплату тоже нужно ждать, по факту квартира уже не ваша и денег на руках при этом нет. Если вы на это готовы, то ипотека неплохой вариант побыстрее продать квартиру. Лично мне больше дискомфорта доставило ожидание и неизвестность, а в целом ничего сложного в самой сделке нет. Со стороны Россельхозбанка никаких проволочек не было, как и требования каких-то нереальных документов или необоснованных придирок. Никто вас не пытается обмануть, на любые ваши вопросы отвечают, очень корректно общаются. Вашего участия в сделке – минимум, за вас все сделают сотрудники банка, продавец не несет никаких финансовых затрат на оформление. Договор тоже составляет банк, это очень удобно. Договор вам дают прочитать и проверить перед подписанием, если вы нашли ошибки, все исправляют тут-же.
Что касается отношения и работы сотрудников Россельхозбанка – меня в этом плане все устроило: доброжелательные, компетентные, все четко, быстро и по делу.
Если вы морально устойчивы, то в продаже жилья покупателям с ипотекой вообще никаких проблем не вижу. Нужно просто подождать свои денежки 1 месяц.
